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Hilfe! Was tun mit einem alten Haus?

Was tun mit einem alten Haus? Abreißen und neu bauen oder sanieren und die Gegebenheiten an zeitgemäße Wohnvorstellungen anpassen?

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Bauernhaus Kriegenreith. Architektur mönkemöller und kreppel.

Klare Linien, raumhohe Glasfronten, Stahl und Sichtbeton wird man in einem typischen Altbau nur schwer finden. Wer einen schiefen Winkel oder eine krumme Wand nicht auch einmal „gerade“ sein lassen kann, der wird mit einem noch so gut sanierten Altbestand wahrscheinlich nur wenig Freude haben.

Als Bauherr sollte man sich also vor jeder Umbau- oder Sanierungsmaßnahme die drei wesentlichen Fragen stellen: Was will ich? Was brauche ich? Und vor allem: Wieviel Sanierung kann oder will ich mir leisten? Denn irgendwo mittendrin aufhören geht nicht. „Zunächst sind die eigenen Wohnbedürfnisse zu klären, erst dann kann ich mich dem Haus selbst zuwenden“, erklärt Renate Hammer vom Institute of Building Research and Innovation. Schließlich haben die meisten Menschen ganz genaue Vorstellungen vom Wohnen. Die einen suchen gezielt nach alten Häusern, die sie mit viel Zeit und Energie zu neuem Leben erwecken können. Für andere ist die alte Bausubstanz, die sie mehr oder weniger freiwillig übernehmen mussten, oft mehr Last als Lust. Bauen und Wohnen ist eben auch eine Typfrage. „Fühlt man sich angesichts der alten Strukturen in seinen Wünschen und Vorstellungen eingeschränkt, dann sollte man besser verkaufen und sich etwas Neues suchen oder das Haus vermieten und für die Kinder aufheben“, rät Renate Hammer.

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Der Weg ist das Ziel

Eines muss man wissen, wenn man sich auf ein altes oder gar historisches Gebäude einlässt: Schnell, schnell geht gar nichts! Das gilt sowohl für die Bestandsaufnahme als auch für die Planung und Umsetzung. Am Beginn jeder Planung steht der Befund der Bausubstanz. Dazu sollte man professionelle Hilfe beiziehen, die beim Bauen im Bestand ohnehin unerlässlich ist.

  • In welchem baulichen Zustand ist das Gebäude?
  • Sind die Fundamente statisch sicher und trocken?
  • Welche Qualität haben Mauerwerk, Balken und andere tragende Elemente?
  • Wie funktioniert das Tragwerk generell?
  • Ist das Dach dicht?
  • Wie steht es um die Ausbauteile, wie Fenster, Türen oder Dachrinnen?
  • Auf welchem Stand ist die Haustechnik?
  • Welche Rechte bestehen in Zusammenhang mit einer Umgestaltung? Darf man beispielsweise erweitern oder ist der verfügbare Bauplatz mit dem Bestandsgebäude bereits ausgereizt?
  • Steht das Gebäude in einer Schutzzone oder unter Denkmalschutz.


Fragen über Fragen, die es im Vorfeld abzuklären gilt – dafür braucht man in jedem Fall professionelle Unterstützung.
„Bei der Sanierung eines Altbaus muss man sich Zeit nehmen das Gebäude zu betrachten, zu analysieren und zu verstehen. Erst dann können gute Konzepte entwickelt werden, an dem Vorgefundenen weitergebaut und auch manches verändert werden“, ist Burkhard Kreppel vom Architekturbüro mönkemöller und kreppel überzeugt.

Sanierung eines alten Bauernhauses

Wieviel muss, kann oder darf man verändern, um einen zeitgemäßen Wohnstandard zu erreichen, ohne dabei den Charakter des Hauses zu zerstören? „Der technische Komfort unserer Zeit – sprich Heizung, Warmwasser, sanitäre Einrichtungen – lässt sich ohne Probleme auch in einem alten Bauernhaus einbauen. Mit kleinen Abänderungen am Raumkonzept lassen sich auch zeitgemäße Wohnkonzepte erfüllen“, so Kreppel. Den Beweis dafür haben die Architekten mit der Sanierung eines alten Bauernhauses im niederösterreichischen Kriegenreith angetreten. „Das Weiterbauen an der Geschichte“, war für die Planer eine spannende Herausforderung. Beim Umbauen gilt es jedoch Maß zu halten, denn bautechnisch finden sich gerade in alten Gebäuden oft Lösungen, die so gut funktionieren, dass man sie nicht ersetzen, sondern nur etwas verbessern muss. „So ist beispielsweise das Kastenstockfenster ein perfektes Fenster für altes Mauerwerk, wenn man die inneren Fensterflügel mit einer besseren wärmeisolierenden Verglasung versieht und eine Dichtung im Flügel einbaut“, erklärt Kreppel.

Ein weiteres Beispiel sind massive Holzböden auf einer schwimmenden Unterkonstruktion, die mit den Feuchteschwankungen eines Altbaus wesentlich besser zurechtkommen als moderne Bodenbeläge. Wirklich fertig sind derart alte Gemäuer aber wahrscheinlich nie, denn „Pflegen muss man das alte Haus, so wie alle Generationen das vor uns auch getan haben“, so Kreppel abschließend. (Architekturbüro Mönkemöller und Kreppel: www.muka.at)

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Bis in die erste Hälfte des 14. Jahrhunderts gehen die ältesten Teile dieses Wohn- und Bürogeäudes in Baumgarten bei Baden zurück. Architektur: Gerhard Lindner Bis in die erste Hälfte des 14. Jahrhunderts gehen die ältesten Teile dieses Wohn- und Bürogeäudes in Baumgarten bei Baden zurück. Architektur: Gerhard Lindner

Hundert Jahre und mehr: Altes erhalten

Je älter das Gebäude ist umso mehr Zeit muss man für die Spurensuche nach dem Ursprünglichen der alten Bausubstanz einplanen. „Substanz sichern, das Wesentliche des Hauses herausfinden und mit Geduld sanieren“, lautet die knappe Erkenntnis von Architekt und Bauherr Gerhard Lindner. Mit der Komplettsanierung eines nahezu abbruchreifen Gebäudeensembles in Baumgarten bei Baden – das in seinen Grundfesten bis in die erste Hälfte des 14. Jahrhunderts zurückgeht – schuf er sich nicht nur einen neuen Wohn- und Arbeitsraum, sondern verwandelte einen Schandfleck zum Schmuckstück. Für die vorbildliche Revitalisierung des sogenannten Badhauses wurde das Büro Linder 2012 mit dem Kulturpreis das Landes Niederösterreich ausgezeichnet.

„Nicht nur bei denkmalgeschützten Objekten sondern bei allen Gebäuden, die vor 1930 errichtet wurden und ganz sicher bei Gebäuden aus der Zeit vor 1900 braucht es eine hohe Sensibilität und Kenntnis um das fein abgestimmte Zusammenwirken von Feuchtehaushalt, Wärmeflüssen und Lüftung. Der unbedachte Ersatz eines Kalkputzes durch Zementputz hat schon so manchen Deckenbalken an sein vorzeitiges Lebensende gebracht. Und so manche vertikale Bitumenabdichtung an Fundamenten ohne Horizontalsperre hat das krasse Gegenteil ihres Zwecks bewirkt“, weiß Peter Holzer, gemeinsam mit Renate Hammer Initiator und Gründer des Institute of Building Research and Innovation, aus seiner jahrelangen praktischen und wissenschaftlichen Auseinandersetzung mit dem Thema.
Sanieren heißt auch an heutige Bedürfnisse heranführen. „Also Mauern trocken legen, optimale Heizung, keine kalte Abstrahlung, usw. – da kann man mit Knowhow viel erreichen. Flächen optimieren wie beim Neubau geht nicht – bauliche Strukturen lassen sich nicht ohne weiteres ändern“, fasst Lindner zusammen. (Architekt Gerhard Lindner: www.lindnerarchitektur.at)

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Im einem völlig neuen Holzkleid erscheint dieses Einfamilienhaus in Perchtoldsdorf nach Umbau und Sanierung. Architektur: Sue Architekten Im einem völlig neuen Holzkleid erscheint dieses Einfamilienhaus in Perchtoldsdorf nach Umbau und Sanierung. Architektur: Sue Architekten

Mehr Wohnraum: Altes bewahren, mit Neuem ergänzen

Manchmal reicht der verfügbare Wohnraum aber nicht aus, um den Wünschen seiner Bewohner gerecht zu werden. Deshalb muss nicht gleich abgerissen und neu gebaut werden. Eine bauliche Erweiterung mit Respekt vor dem Bestand ist oft die richtige Entscheidung. „Entscheidend dabei ist, dass der Zubau nicht mit dem Altbau in Konkurrenz tritt, dass man Altes von Neuem unterscheiden kann“, brechen x-architekten eine Lanze für mehr architektonische Qualität im Alt- und Neubau. Beim Umbau ihres so genannten Corten Falthauses, einem Einfamilienhaus aus den 1920-er Jahren haben sie den Bestand in seinen ursprünglichen Zustand zurückgebaut und ihm ein selbstbewusstes Pendant gegenübergestellt, dass den Altbau um die fehlenden Raumfunktionen ergänzt. (xarchitekten: www.xarchitekten.at)


Gänzlich neues Antlitz

Bisweilen gilt es aber auch, nicht davor zurückzuschrecken, einem in die Jahre gekommenen Gebäude ein gänzlich neues Antlitz zu verleihen. Vor allem, wenn der Altbau keine hohen ästhetischen Qualitäten aufweist und auch im städtebaulichen oder kulturellen Kontext nicht besonders schützenswert ist. Beim Umbau eines mehrgeschossigen Einfamilienhauses in Perchtoldsdorf hat beispielsweise das Team von Sue-Architekten das Gebäude von verschachtelten Zubauten befreit, mit großen Glasfronten zum Garten hin geöffnet und die alte Putzfassade durch eine elegante Holzfassade ersetzt. „Umbauen alter Bausubstanz birgt viele Überraschungen. Das darf man nicht als Bedrohung sehen. Wenn man nicht der Typ dafür ist, sollte man lieber die Finger davon lassen“, rät Harald Höller von Sue Architekten. „Auch muss man sich darüber im Klaren sein, dass die finanzielle Ersparnis bei einem Komplettumbau in der Regel zu vernachlässigen ist. Grundsätzlich hat es aber schon seinen Reiz, etwas Bestehendes weiter zu entwickeln. Was man dafür bekommt ist ein Unikat mit besonderen Qualitäten. Das beginnt beim Garten mit seinem Baumbestand und geht bis zur besonderen Lage. Denn Altbauten befinden sich in der Regel in einem gewachsenen Umfeld, mit funktionierender Infrastruktur und verfügen über eine gute öffentliche Anbindung an die städtischen Ballungszentren“, so Höller weiter. (Sue Architekten: www.sue-architekten.at)

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In neuem Erscheinungsbild präsentiert sich das Haus M. in Wien nach der umfassenden Generalsanierung samt Erweiterung. Architektur: ATOS Architekten In neuem Erscheinungsbild präsentiert sich das Haus M. in Wien nach der umfassenden Generalsanierung samt Erweiterung. Architektur: ATOS Architekten

Häuser in der Midlife- crisis

Der Großteil des heutigen Einfamilienhausbestandes stammt aus dem Nachkriegs-Bauboom zwischen 1950 und 1970. Mittlerweile in die Jahre gekommen, stellt sich bei diesen Häusern die Frage nach der optimalen Sanierung oder einem Umbau. Energetisch stellen diese Häuser eine der problematischsten Bauepochen dar. „Es wurde damals natürlich sehr sparsam gebaut, Ökologie war noch kein Thema. Bei vielen Häusern aus dieser Zeit kamen Asbestzementplatten zum Einsatz, die heute als Sondermüll entsorgt werden müssen“, sagt Architekt Heinrich Schuller von ATOS Architekten. Es finden sich in diesen Häusern auch meist PVC-Fenster, die im Zuge der ersten Sanierungswelle um 1990 eingebaut wurden.
In einem erbärmlichen Zustand präsentierte sich auch das Haus der Familie M. in Wien, das von ATOS komplett saniert und 2011 mit dem EThouse-Award für energieeffizientes Sanieren ausgezeichnet wurde. „Im Gegensatz zu älteren Bauten gab es hier schon eine funktionsfähige Feuchtigkeitsabdichtung unter den Wänden. Die Holzbalken der Zwischendecke und des Dachstuhls mussten allerdings verstärkt werden“, berichtet Architekt Schuller. Dreifachverglasung, Fußbodenheizung in allen Räumen und eine kontrollierte Lüftung sorgen für zeitgemäßen Komfort. Die Energiekennzahl konnte von vormals 200 kWh/m2 auf 28 kWh/m2 reduziert werden. (ATOS Architekten Heinrich Schuller, www.atos.at)

Autor: TOM ČERVINKA, ORTE Architekturnetzwerk Niederösterreich, www.orte-noe.at

Weitere Infos:
Architekturbüro mönkemöller und kreppel, www.muka.at
Architekt Gerhard Lindner, www.lindnerarchitektur.at
x-architekten, www.xarchitekten.at
Sue Architekten, www.sue-architekten.at
ATOS Architekt Heinrich Schuller, www.atos.at

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