Sanierung mit Plan
Wie Bestandsimmobilien mit einem Sanierungskonzept in klimaaktiv Qualität schrittweise dekarbonisiert werden - Schritt für Schritt zur Klimaneutralität.
Die Mehrheit der Gebäude, in denen wir in Zukunft wohnen und arbeiten werden, steht bereits heute. Diese Gebäude klimaverträglich und zukunftsfit zu machen, ist eine enorme Herausforderung, bietet aber auch große Chancen. Vielfach sind aufwändige Sanierungsarbeiten notwendig, verbunden mit Lärm, Schmutz und hohen Kosten – ein Prozess, den viele scheuen, obwohl am Ende mehr Wohnkomfort, geringere Heizkosten, Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern und eine Wertsteigerung der Immobilie stehen.
In der Realität sind Komplett-Sanierungen oft nicht in einem Zug umsetzbar, obwohl das am effizientesten wäre – denn diese schränkt durch eine einzige kurze Bauzeit Nutzer*innen weniger ein, erspart die mehrfachen Kosten der Baustelleneinrichtung, vereinfacht die Schnittstellen und Bauausführung und ermöglicht eine optimale Ausnutzung von Fördermitteln. Aus finanziellen Gründen oder sonstige Rahmenbedingungen ist sie allerdings nicht immer möglich.
Stattdessen wird zuerst die Fassade gedämmt, Jahre später werden die Fenster getauscht und bei der Heizungsanlage wird gewartet, bis sie nicht mehr funktioniert. Umso wichtiger ist es, einzelne Maßnahmen aufeinander abzustimmen und auf Abhängigkeiten zwischen ihnen (z.B. Renovierungen an Außenwand und Fenstern, Erneuerung des Dachs und Ausnutzung von Solarpotenzialen) zu achten. Werden Maßnahmen einzeln und unabgestimmt umgesetzt, könnten diese darauffolgende Sanierungsschritte verteuern oder sogar verunmöglichen (Lock-in-Effekt). Wird etwa ein Dach gedämmt, ist bei der Breite des Dachfirstes auf die nachfolgende Fassadendämmung Bedacht zu nehmen. Es ist daher sinnvoll, die geplanten Sanierungsmaßnahmen mit einem zeitlichen Ablaufplan zu hinterlegen.
Gebäudezertifizierungen, wie der klimaaktiv Gebäudestandard, helfen dabei, die notwendigen Sanierungsziele festzulegen – seit 2022 unterstützt der klimaaktiv Sanierungsfahrplan, diese auch zu erreichen, wenn nicht alle Maßnahmen auf einmal umgesetzt werden können: Er dokumentiert den Handlungsbedarf für Gebäude, die in der Zukunft dem klimaaktiv Gebäudestandard entsprechen sollen und benennt die wichtigsten Umsetzungsschritte inklusive notwendiger Qualitätsnachweise. Diese Schritte sind technisch und organisatorisch aufeinander abgestimmt, berücksichtigen Kostenoptimalität im Lebenszyklus des Gebäudes und vermeiden Lock-in-Effekte. Energetische Verbesserungen und notwendige Instandhaltungsarbeiten können dabei gut kombiniert werden. Der Plan berücksichtigt, dass die Maßnahmen schrittweise umgesetzt und damit an den wirtschaftlich sinnvollen Sanierungszyklus der einzelnen Bauteile angepasst werden. Handlungsempfehlungen stellen sicher, dass im Fall dringender Reparaturen (z. B. Defekt des Heizkessels), jene Maßnahmen zur Umsetzung gelangen, die das Gesamtziel der Sanierung nicht gefährden.
Der klimaaktiv Sanierungsfahrplan richtet sich zwar in erster Linie an professionelle Immobilieneigentümer*innen oder Investor*innen mit größeren Immobilienbeständen, kann aber auch für Private eine gute Orientierung sein. Werden die einzelnen Maßnahmen unter Einhaltung des Plans umgesetzt, so ist garantiert, dass am Ende der Standard erreicht wird und das klimaaktiv Gebäudegütesiegel verliehen werden kann.
Die klimaaktiv Expert*innen begleiten dabei bei der Zielsetzung und unterstützen durch externe Qualitätssicherung, die Umsetzung erfolgt mit Planungsbüros.
Wie lange dauert die Sanierung mit einem klimaaktiv Sanierungsfahrplan?
Für eine hochwertige Sanierung können verschieden viele Maßnahmen notwendig sein. Ausgehend von einer Bestandsbewertung werden diese auf einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren verteilt. Je nach Gebäudetyp und -zustand beeinflussen unterschiedliche Faktoren den Zeitaufwand. Beispiel: Die Heizungsumstellung in großvolumigen Wohnbauten mit Gasetagenheizungen. Meist werden die individuellen Gasheizungen durch eine gemeinschaftliche Lösung ersetzt. Hier kann es sein, dass nicht alle Bewohner*innen dem sofortigen Heizungstausch zustimmen und einige Wohnungen zu einem späteren Zeitpunkt umsteigen. Mit dem Sanierungsfahrplan bekommen Eigentümer*innen bereits zum Start der Sanierung ein genaues Bild der Herausforderungen und Benefits und können die Finanzierung und Nutzung des Gebäudes langfristig darauf ausrichten.
Anwendungsbereich
Der klimaaktiv Sanierungsfahrplan kann für Gebäude angewendet werden, die vor dem 01.01.2022 errichtet wurden und ist für alle Gebäudetypen offen. Die Sanierungsvorhaben müssen bis spätestens 21.12.2035 abgeschlossen werden. Für Gebäude, deren Fertigstellung mehr als 5 Jahre zurückliegt, gelten die Anforderungen des klimaaktiv Gebäudestandards für Sanierung, für jüngere Gebäude gelten die Anforderungen des klimaaktiv Gebäudestandards für Neubauten.
Inhalte und Ablauf der Bewertung
Da der Sanierungsfahrplan für Gebäudeeigentümer*innen eine Orientierungshilfe darstellt und gleichzeitig Grundlage für die Vergabe des klimaaktiv Gütesiegels vor erfolgter Umsetzung aller Maßnahmen sein soll, sind folgende Schritte einzuhalten:
Die Bestandserhebung ist die Basis für die Festlegung der Sanierungsziele und die Entwicklung eines Sanierungsfahrplans.
Auf Grundlage der Bestandserhebung wird eine individuell angepasste Sanierungsvariante zur Erreichung des gewünschten Standards erstellt. Die Version des Gebäudestandards, die zum Zeitpunkt der Sanierungsfahrplanerstellung gilt, bleibt bis zur Fertigstellung gültig. Das bietet Planungssicherheit für den Sanierungsprozess.
Der Sanierungsfahrplan sieht eine Auflistung und kurze Beschreibung der geplanten Maßnahmen mit zeitlichem Ablaufplan vor. Gegebenenfalls können Varianten unter Berücksichtigung der Ziele, Wünsche und finanziellen Möglichkeiten der Nutzer*innen beziehungsweise Eigentümer*innen verglichen werden.
Festgeschrieben wird der Sanierungsfahrplan mit einer sogenannten „Planungsdeklaration“ auf der klimaaktiv Deklarationsplattform (klimaaktiv.baudock.at).
Prozessablauf, Dokumentationspflichten und Nachweise
Zwischen der Planungsdeklaration und der Fertigstellung der Sanierung können Jahre vergehen. Daher werden besondere Anforderungen an den Prozessablauf bis zur Fertigstellung der Sanierung gestellt.
Alle vier Jahre muss ein Fortschritts-/Statusbericht online auf klimaaktiv.baudock.at hochgeladen werden. Er enthält die in dieser Periode umgesetzten Maßnahmen sowie die ausstehenden Maßnahmen inklusive Zeitplan und gegebenenfalls angepassten Energieausweises. Erforderliche Nachweise wie beispielsweise Messungen werden im Onlinedeklarationstool ebenso hochgeladen wie die Bestätigung der Durchführung durch Produktlisten. Bleibt dies aus, verliert das Projekt seinen klimaaktiv Status.
Franziska Trebut, ÖGUT, Programmmanagement klimaaktiv Bauen und Sanieren
Entwickelt wurde die Deklaration „klimaaktiv Sanierungsfahrplan“ auf Basis des Prozessleitfadens für die Erstellung von Sanierungsfahrplänen von Gebäuden von Immobilienfonds, die mit dem Österreichischen Umweltzeichen 49 – Nachhaltige Finanzprodukte ausgezeichnet werden.
Die Onlinedeklaration einer klimaaktiv Planung mit Sanierungsfahrplan ist mit dem aktualisierten Kriterienkatalog Version 2020.3 auf der Deklarationsplattform möglich.